以路易威登、迪奥、蒂芙尼、爱马仕为代表，从2025年12月起，位于北京三里屯太古里北区的奢侈品独栋旗舰店陆续开业。这个开放式购物中心试图将自身版图中的一部分，塑造成国际顶级品牌旗舰店的集中地。

三里屯太古里以频繁更换品牌闻名，过去十多年，它一直靠变化吸引人流。品牌来得快，也走得快。围挡立起又拆除，成了这片街区最常见的景象。但这一次，它选择把一部分空间交给不会被轻易更换的品牌。这些旗舰店的规划始于2021年至2022年，正值奢侈品行业的狂热巅峰。但等到真正落成，市场已经降温。消费趋紧，扩张放缓，奢侈品品牌们不再急于开出新店。

因此，这批门店的落成显得格外醒目。“在当前市场环境下迎来顶级奢侈品品牌入驻，属于个例，尚不构成行业普遍趋势。”仲量联行华东区研究部董事盛秀秀对《第一财经》杂志说。

在中国，能容纳多家顶级奢侈品品牌以独栋形式集中落位的开放式街区并不多，太古地产旗下的成都太古里是少数先例之一。而顶奢能否落位，通常被视为判断城市商业能级的标志之一。对三里屯太古里这个项目而言，这同样是一笔不寻常的投入。太古地产零售业务董事韩置在媒体发布会上透露，为了完成这轮调整，项目在过去数年中主动舍弃了部分“可观的短期营收”，以换取国际品牌的信任和投入。

“变化是太古地产不变的经营理念”，长期观察行业动态的全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平对《第一财经》杂志说。而这一次引入重奢的举措背后，是三里屯太古里的又一次求变。

钻石楼的前世今生

2008年夏天，北京奥运会前夕，三里屯Village（三里屯太古里最初的名字）南区率先开业。阿迪达斯、优衣库、彪马等品牌迅速吸引年轻人，定位大众潮流消费的南区“一战成名”。与之形成对比的是北区，因招商受阻等多重原因，定位更高的北区直到2010年才正式开业。

“北区一开始的‘初心’，就是做大店、旗舰店。”三里屯太古里总经理马泽丹对《第一财经》杂志回忆。这种定位和北区的建筑形态紧密相关，在北区分布着4栋4层高的玻璃盒式建筑，人们叫它们“钻石楼”。它们每栋近2000平方米，天生就是为大店准备的。

但现实比规划更复杂。彼时的三里屯以酒吧、夜生活和青年亚文化闻名，奢侈品品牌觉得这里既不优雅也不安全，它们更喜欢毗邻高级饭店、入驻封闭的商场，北方寒冷天气下开放式商业建筑带来的不确定性也让它们选择观望。

媒体人洪晃还记得那段日子。据她在一档播客节目中回忆，2008年，太古地产曾希望借助她的媒体人脉引入国际奢侈品品牌，但她觉得不现实，因为决定开店的和负责投广告的“不是一拨人”。她提议改由中国本土设计师品牌填补空缺，双方一拍即合，太古地产开出了一组优厚条件：在北区一层拿出约1200平方米的空间，允许入驻的设计师品牌首年免租金、免物业费。

然而，当时只有素然等少数品牌愿意尝试入驻，且它们对店铺面积、动线和展示深度都有着非常现实的要求。“它们要的不是1200平方米，而是100到150平方米，而且必须一进门就能看到全部商品。”洪晃说。最终，双方达成了一个折中方案：由洪晃本人在北区创办买手店“BNC薄荷糯米葱”，集中展示那些尚无能力独立开店的中国设计师的作品，前提条件同样是首年免租。

这个案例生动诠释了北区早期的运营逻辑：当理想与现实出现落差时，项目方展现出极大的灵活性。但免租期一过，这家店铺便难以为继。原因可以理解，当时的本土设计品牌既缺乏经验，也完全不具备可持续的承租力。

更难的是，那时候的大牌也不需要大空间。“早期很多奢侈品品牌对面积的需求可能也就一二百平方米，大的也不过三四百平方米。”马泽丹说。于是，北区的独栋建筑早年常被不规则地分割，然后租给多个品牌，甚至被用作餐饮或仓储，与“旗舰店群”的设想相去甚远。以上种种，使得北区在早期就形成了一种混合状态，先后迎来过万宝龙和浪凡、本土买手店，及当时在北京极为罕见的MiuMiu、川久保玲设计的I.TBeijingMarket（2018年升级为Dover Street Market Beijing，以下简称DSMB，2022年迁入王府中环）、尚未去掉“Martin”的Maison Martin Margiela等，这些品牌逐渐给北区贴上了“先锋设计”的标签。

在北区的早期布局中，还有一个特殊的角色便是瑜舍酒店。这座由隈研吾设计的精品酒店在2008年开业时更像一个“饵”：要让挑剔的奢侈品品牌相信这片街区值得入驻，得先让它们看到这里有住得起高级酒店的人。

到了2021年，中国奢侈品消费市场已经是全然不同的局面。在2022年《第一财经》杂志对三里屯太古里新一轮改造的独家报道中，马泽丹详细讲述了他们如何面临奢侈品购买在疫情期间的爆发，以及包括工体在内的大三里屯地区整体人流量减少的困境，彼时的三里屯太古里必须启动新一轮改变。

新机会恰好也来了，路易威登等重奢品牌对这个项目抛出了“橄榄枝”。

“这是三里屯太古里等了十来年的一个结果，”王永平说，“它一直想要往重奢化的方向发展，过去之所以没实现，是因为业绩表现、硬件等可能还没有达到品牌的要求。”

重奢品牌对商场整体的加成，是普通品牌难以实现的。王永平表示，重奢的入驻不仅能提高商场的声誉和量级，还能带动整体租户销售额的明显增长。据他了解，三里屯太古里的下一个目标是进“百亿俱乐部”，而一个重奢品牌的入驻就可能给商场带来“十来亿甚至二三十个亿”的销售收入。