2024年12月，深圳湾悦府一栋高层住宅楼因燃气爆炸发生火灾，再次唤醒了社会对高层住宅消防安全的担忧。

作为城市规划领域的权威专家，近年来，李晓江注重存量时代的城市发展模式转型和城市有机更新的研究，他曾连续五年主持了中国环境与发展合作委员会有关绿色低碳、安全韧性的专题政策研究，曾主持完成珠江三角洲城镇群协调发展规划、北京城市空间发展战略研究、汶川特大地震灾后重建城镇体系规划等。

他指出，高层住宅将成为未来社会沉重的负担。国内高层住宅是在怎样的背景下崛起的？未来高层住宅的形态会发生怎样的变化？又该如何对高层住宅进行改造或拆除？《中国新闻周刊》就上述话题专访了中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江。

“土地财政和趋利导致高层住宅大幅增长”

《中国新闻周刊》：中国高层住宅数量在世界范围内处于领先地位。国内高层住宅在什么样的背景下得以迅速发展？

李晓江：改革开放初期，国内大多是多层住宅，因为高层住宅造价更加昂贵，工程材料消耗也更多。但到20世纪八九十年代，国家对建设用地的管理比较严，为了提高土地的利用效率，出现了很多十二三层的小高层住宅，有些还盖到了20多层。

但高层住宅、超高层住宅出现大幅增长，我认为不再是土地指标的问题，地方土地财政和房地产开发商的趋利动机成为主要因素。到了2000年以后，城市建设用地的增量很大，尤其到2018、2019年，很多城市的人均建设用地已经超过了100平方米。

当下，中国的城市建设用地问题，一方面是超负荷运行，最典型的就是高层的办公楼和酒店，以及大量的高层住宅。背后的原因是，过去几十年，城市的建设资金主要来源于住宅用地。在地方土地财政的压力下，政府卖地的积极性很高，而随着拆迁成本的提升，地价也随之上涨，房地产开发商在经济利益的驱使下对容积率的需求也越来越高，就出现了极端的情况，很多城市的高层住宅建到了50层、150米高左右。

另一方面，城市里面有大量利用率很低的工业用地、仓储用地。由于地方政府有GDP的考核要求，卖地带来的GDP是一次性的，拉动城市GDP主要还是靠工业，政府为了招商引资，经常以很低的价格出让工业用地，甚至白送。也就是说，地方的基础性制度设计导致土地资源配置不平衡，最终造成了高层住宅、超高层住宅成为国内城市新增住宅的主体形态。

某种程度上，面对巨大的房地产利益的冲击，监管和规划部门是很脆弱的。放宽监管，可能会有更大的安全风险；若是特别严格地控制容积率和建筑高度，地方政府就很难实现土地出让和土地财政收入的目标。这本质上还是理念和价值取向的问题。2008年汶川地震后，我们已意识到高层住宅具有较高的安全风险且耗能很大，因此，在北川新县城的建设当中，我们坚持了以6层住宅为主。灾后重建完成后，当地政府一直坚持将住宅高度控制在12层及以下。这么多年过去了，北川县只出现了一栋16层的酒店和两栋14层的住宅。