房地产产业链条长、涉及面广，经济带动性强，是我国国民经济的支柱性产业。当前我国房地产行业景气下行已历时三年多，政策端根据行业变化情况不断作出积极应对，自2021年四季度政策端表态转向“托而不举”，以地方政府为主体的宽松政策持续释放，但行业基本面未见明显改善。今年以来全国性政策持续释放助力行业企稳，从“5·17”新政至9月24日国新办新闻发布会进一步集中释放一揽子支持性政策，助力扭转行业悲观预期。从库存去化角度来看，2024年4月政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“去库存”成为政策新的发力方向之一。2024年9月政治局会议进一步明确提出“严控增量、优化存量、提高质量”，“促进房地产市场止跌回稳”。

一、存货是房企的核心资产，盘活存货有助于缓释房企现金流压力

房地产行业库存的产生贯穿于房地产开发的全过程，包含的内容较为丰富，包括尚未开发的土地、已取得预售的可售面积、已开工尚未销售的在建面积、已竣工尚未销售的开发产品等，从更广泛的角度来说二手存量房也属于房地产行业存量库存（图一）。

图一商品房开发流程及各环节库存形成过程

当前房企面临房价下跌、销售下滑、融资难等多重难题叠加下的现金流压力。从上市房企资产结构角度来看，存货占比最高，截至2024年中期末上市房企存货占总资产的比重达到49%，是房企资产中最核心的部分，因此盘活存货也成为房企实现现金流自循环的关键。

二、房地产行业库存去化放慢，去化周期明显拉长

行业闲置土地和待售现房处于历史高位。